地方国资囊中羞涩,青岛部分共有产权房陷尴尬境地******
近日来,一则青岛市城阳区共有产权房难交付的消息,受到业内广泛关注。
消息显示,年初有购房者在青岛城阳区区长信箱留言称,自己在两年前买了当地一项目的共有产权住房,首付款大约150万,当地一国资公司负责出资76万。等要交付时,开发商称市政公司没打款,因此不能交房,如果要退房需要缴纳20%的违约金,国资方面则称“没钱”。
城阳市政投资集团则回复称,城阳市投资集团现正在积极筹措资金,解决付款问题,已与购房者说明相关情况。另有类似市民留言称,自己购买的共有产权房2021年已审核通过并网签,但因市政投资公司还未支付首付款,导致2022年底交房时没能拿到钥匙。
该事件被关注到后,引发了业内关于共有产权房、及地方城投资金问题的讨论。那么,背后真相到底是怎样的?
区属人才购房政策
据当地房企人士告诉第一财经,网传内容确有此事,主要是地方国资资金支付的问题,退房违约金也是购房合同中约定的。“有项目涉及到的房源量较少,也有拖欠金额比较多的,此前当地有四家国资公司在做,目前就网传的这家有付款问题,其他三家都没事。”
值得注意的是,城阳区此次被关注到的共有产权住房,与传统意义上的不太一样。
一般而言,共有产权住房,是指政府提供政策支持,采用市场化方式建设筹集,限定套型面积、销售价格、使用和处分权利等,面向符合条件的居民供应,实行政府与购房人按份共有产权的住房。在拍地阶段,便会对相应地块的性质、售价、出让条件等作出规定。
而城阳区这类共有产权房,更类似对人才购房的支持政策,是该区独立出台、独立于青岛市人才住房政策的阶段性政策,此前曾在当地市场火爆过一段时间。
早在2020年3月,青岛市城阳区出台聚集人才的六条举措,其中针对人才“买房难”“买房贵”的难点,将不同层次的人才购房者与区属国有企业的产权比例进行划分,由区属国有企业垫付或赠予30%房款。按最初的设想,该政策将持续至2023年。
具体而言,可申请住房的人才包括从院士到大专学历等七类,属于一至四层次的人才,购房者与区属国企的产权比例为7:3,共有期限为8年;对于五至七层次人才购置人才共有产权住房的,购房者与区属国企的产权比例为7:3,共有期限为5年。
按照产权比例,个人承担购房总价款的70%、享有70%的产权,需要缴纳持有70%房屋产权的首付款,并作为按揭贷款抵押物;区属国企承担购房总价款的30%、享有30%的产权,由其自有资金或其他资金解决,该产权部分不作为人才个人按揭贷款抵押物。
据当地官媒当时发文,比如一套房子100万元:人才21万元+单位30万元+贷款49万元。人才首先付款21%,政策付款30%,剩下部分贷款,这样一来首付比例低,贷款还款压力也会减小。
共有产权到期后,一至四层次的人才,在城阳区范围内工作并享受共有产权政策满8年后,由人才个人提出申请,经区属国企同意、相关部门批准后,无偿赠送30%产权;五至七层次的人才,满5年后,由个人将区属国有企业持有的30%产权回购,回购价格按照“孰低”原则。
在实行一年多后,垫资问题对国企平台公司形成一定考验,有部分地产项目积极介入,与四大平台公司合力垫资;当时也有声音称,一些房企选择退出共有产权项目合作。不过,在2021年官方发布的名单中,该区有52个房地产在售住宅项目为人才共有产权住房认证项目。
提振楼市后暂时退场
城阳区共有产权房政策的发布,曾在当地楼市激起很大波澜。
据卓易数据,2019年的城阳楼市很压抑,成交为近5年最低,全年商品房成交14094套,商品住宅成交10331套。2020年实行共有产权以后,城阳楼市量价齐涨,2020年全年成交21216套,共有产权房成为城阳楼市的“强心剂”,外部因素引发需求提前释放。
青岛网上房产数据也显示,2020年全年,城阳区人才共有产权住房网签11000余套。在共有产权新政刺激下,2020年城阳区楼市异常亮眼,全年新房共成交24850套,成交面积2818985.65平方米,仅次于西海岸,且新房成交量占比全市总成交量的16%。
部分地产项目,也在该政策刺激下价格上扬,有项目从2019年年底的15500元/平方米涨到19000元/平方米,有项目从19年年底的毛坯12000元/平方米涨到15500元/平方米。当地还一度放宽人才购房的门槛,共有产权房购买人数再度增加,构成2021年该区楼市成交的主力。
不过从2021年下半年开始,城阳区人才共有产权政策出现收紧,取消五至七层次人才购置二套房政策,购置首套房政策不变。此外,随着共有产权购房者越来越多,四大平台即市政集团、城发集团、开投集团以及动投集团的资金压力有所增大,出现了让开发商垫资也即向后者借资的情况。
后来,本应在2023年结束的政策,提前按下暂停键。2022年4月,有购房者询问共有产权停止报名的问题,城阳区财政局回复称,因即将出台新的人才住房政策,为确保与新政策顺畅衔接,2022年3月31日起暂停人才共有产权住房政策。
同年8月,城阳区公布了新引进人才发放购房券实施方案(试行),为2022年4月1日以后城阳区新引进就业、且在城阳区无商品住房的各类人才发放不等金额的购房券。
在整个青岛市层面,则存在有产权型人才住房政策,项目销售价格应按照不高于销售时点同区域商品住房售价的80%确定;以限定价格购买的面积,按照不同层次人才应享受的人才住房建筑面积标准核定,超出部分按照同区域商品住房价格购买。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,共有产权住房各地都有相应的管理办法,对建设、交付等各个环节都有硬性要求。青岛的案例更类似以共有产权的模式吸引人才、助力去库存,不过城投资金普遍紧张,不太可能持续出这么多钱,就导致因资金引发的一系列交付问题。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为,过去经济形势好、政府财政状况好,此类问题较难放大。但问题是,当前经济压力增大,地方国资若无力承担相关责任,就会暴露出问题。从这个角度看,上述情况不会是个案,各地政府需要梳理共有产权背后的各类资金问题。
对城阳区乃至青岛楼市的问题,克而瑞则表示,当地市场即便有修复、也并不会突破2016年的高点,一是人口实现跨越式增长的概率不大,购房基数相对稳定,虽然前期出台政策,吸纳了一批人才落户、但“人户分离”现象比较严重。随着市场下行加剧,东南沿海核心一二线纷纷降低落户门槛,而所谓的人才新政并没有“先发优势”,前期吸纳的人才也有很大可能流入这些核心一二线。
此外,青岛、济南等地房价收入比均处于阶段性高位,2021年济南、青岛分别达到了8.6年和9.8年,居民整体购房难度不小。卓易数据最新统计显示,2023年1月,青岛新建商品房共计成交4460套,环比下降53.36%,同比下降47.32%,受疫情及春节影响,成交量环同比均“腰折”。
师恩难忘******
刘末利
1960年,对于当下,已是十分遥远。对于我,那时从学校毕业,加入中新社大家庭的情景,还是如此清晰在目。那时的我,即使与同时进中新社的同学相比,也显得非常稚嫩。我的第一个工作岗位是在专稿部通讯组。资深同事们对我关爱有加,社领导、部门领导对我的点滴表现,都给予鼓励、赞许。
记得1961年的春天,我奉命出差,地点是天津市区。组内资深记者张益常陪我同行,她侧重采访天津郊区。这样的安排体现了良苦用心。当时兼部主任的副社长王纪元说过:“要是刘末利一个人出门,还分不清东南西北呢。”
几十年来,这个“评语”一直牢记在心。1963年初,我奉调至上海记者站。第二年的春天,浙江省侨务工作会议在杭州召开。总社指定我前往采访是次会议。第一次采访大型会议,我毫无把握。到了杭州,得知张帆社长也将应邀赴会,更使我忐忑不安,心想千万不能在社领导面前“出洋相”。张帆社长抵达杭州后,抽空了解了我的采访计划。他当即给我出题目,约请与会的杭州、宁波、温州等市侨务部门负责人座谈,他也参加。社长手把手的指导,真是十分难得的学习机会。一切安排妥当,座谈就在晚上。趁那天下午休会,常驻杭州的摄影记者沈鸣陪张帆社长游虎跑,我也随行。我们在虎跑山上喝茶、聊天。后又驱车前往梅家坞,品尝龙井新茶。我倒是先把握了这个“机会”,享受龙井的美妙,一杯接一杯,忘乎所以。返程途中,自我感觉不妙——晕车了。回到宾馆,免去晚饭还不行。待到座谈会即将开始,与会者陆续到达。我却因胃里“翻江倒海”,忍不住奔进卫生间一阵呕吐。多少年来,无论我怎样努力,也想不起那次座谈的主题以及写稿过程,永远记得的是张帆社长曾经说过:“你这种身体,怎么当记者呀!”
这个“洋相”出得够可以的了。晕车固然是因为“内耳前庭平衡感受器受运动刺激而影响神经中枢的症状”,算不上疾病,但对一个记者确实很麻烦。“杭州事件”使我明白必须与那个平衡感受器“对着干”。后来,我因采访而海、陆、空都“晕”过了。印象最深的是上世纪80年代前期,上海决定恢复经过台湾海峡的上海至福州航班,我参加首航采访。事先我一心要在船上“现场采访”。没料到船刚出吴淞口,我就晕得躺倒了。眼看完成任务有难,幸好一位同行大力支持。他根据我的要求在旅客中物色采访对象,再陪着我前去。我就在“采访—躺下—再采访—再躺下”的节奏中完成“首航”。
岁月流逝。时至上世纪70年代末,终于盼来中新社恢复建制。我从上海某出版社回归中新社。1979年初,上海分社“开张”,包括分社负责人,人员只有七八个,我包揽了上海全部的经济报道工作。那时国家进入“以经济建设为中心”的新时期。上海曾经是远东经济发达的大城市,又是全国工业基地;在执行国家经济体制改革、对外开放的方针中,自有许多符合经济规律的创新之举。何况还有引进30万吨乙烯工程的上海石油化工总厂、以进口矿砂为原料的宝山钢铁总厂正在加紧建设。在这样的背景下,上海分社的经济报道应该做得有声有色,实际上却是将近3年没有达到总社的要求。上海分社“经济报道没做好”,使我承受巨大压力。我感到迷惘,无所适从。某年,总编室主任徐曰琮来上海分社。我不知道他此行的“任务”。但是他私下对我说,上海分社经济报道没有做好,责任不在于我,我已经尽职了。此话使我得到极大宽慰。1982年春,当时的副社长王士谷率总社新闻部、专稿部及广东、福建等分社的各路精英云集上海,召开经济报道工作会议。会议下达了总社对经济报道的方针和思路,交流了经济采编的经验。会下有关部门领导对我更有针对性地点拨和指导,特别鼓励我要敢于采访重大题材。于我,真是醍醐灌顶!总社领导在多年没有做好经济报道的上海分社召开经济工作会议,目的明确,效果显见。我走出了“中新社是新华社的补充”、“上海分社以报道侨务、文艺、体育等‘三宝’为主”等中新社初创时期办社和报道思想的局限,在报道思想和业务能力上都进入了一个新阶段。
也是在1982年,总社召开专稿工作会议,明确了“面向中间,反映现实”的专稿工作新方针。这是针对国内外形势的变化,针对海外读者迫切希望了解中国新时期政治、经济新动向而拟定的。其时香港《明报》、《快报》等常见署名“宗涓”的专电,评述中国时政。文笔挥洒自如,读得我如痴如醉,不胜钦羡。我本专稿部出身,于是学样“跟进”。专稿部负责人时来电话,给我鼓励。1984年底,我赴总社参加工作会议期间,还当面请教,受益匪浅,为我此后坚持专稿写作打下基础。上述时期,除了总社和相关部门领导之外,我的多位老同事,也给我莫大支持和鼓励,他们是我的益友,更是良师。我永远感谢他们。挂一漏万,在此不一一列举姓名了。
1984年底,各地方分社换班。总社委任我为上海分社采编主任。我毫无思想准备,心中茫然。刚卸任的上海分社社长姚凡对我关心又支持。他“面授机宜”道:不要脱离采编第一线。一来采编业务是我的“强项”;二来只有身在“第一线”才能指挥和组织分社的采编活动。后来,我一直按照他提示的原则去做。虽然辛苦,于我个人、于分社都足见成果,毋庸多言。
在中新社40年一路跋涉之中,得到多位领导、资深同事们的培养、帮助,十分难得;唯有满怀感激,永远念叨:“师恩难忘”!
(历史资料)